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港人北上開智能迷你倉 獲注資數百萬元

香港人住得細,需要迷你倉存放東西;內地人住得較寬敞,也需要迷你倉?

迷你倉在內地一線城巿的確正在冒起,且數目正不斷增加。3名八十後港人王賦源(Felix)、袁正豐(Nickson)及陳東毅(Kelvin)看到商機所在,今年初辭去高薪厚職,共同創業,投入約70萬元人民幣,在廣州巿中心開設金剛智能迷你倉。開業個半月出租了四成倉,並已獲融資,計劃明年底擴張至10間。為何內地人也需要迷你倉?在內地開迷你倉是易是難?無人管理的智能迷你倉如何運作?3名「香港仔」一一解答。

八十後「香港仔」Felix、Nickson及Kelvin組成創業團隊,在廣州開智能迷你倉,取名為「金剛」(King Kong),他們連拍照時也擺出金剛姿態。取金剛(King Kong)為店名,充滿港男口味,其中Felix曾在國際消費品公司P&G做品牌管理經理,他用「孖屐亭」(Marketing)人口脗說,用眾所周知的金剛為名,有利建立品牌。
在廣州工作7年的Felix,最先發現迷你倉商機,靈感來自女友的煩惱。「她和幾個朋友創立了自己的時裝品牌,在網上接單,用快遞送貨。生意做大了,各人家裏堆滿貨。」由於貨物分散在各人家,檢查整體存貨有困難,加上屋企變貨倉,家人也投訴。她於是租下最靠近巿中心、離家十公里的小倉庫。每日來回倉庫,遇上廣州常見的塞車,相當費時。女友的煩惱並非個別例子,其他個體戶電商也有存倉煩惱。這類個體戶電商在內地非常普遍,不少人除正職外,兼職做電商。Felix指:「這是風氣,幾個人或自己做個品牌出來,開間網店。高峰期如雙11(即11月11日淘寶網購日),可以賺幾萬元,收入多過正職。」當地一名基層員工,一般月薪約3,000元人民幣(折合約3,500港元),能增加收入,自然吸引人加入做電商。

Felix為女友解決租倉難題時,發現廣州約有7至8間迷你倉,但位置遍遠,附近通常有住改倉,即由住宅平房改建的倉庫,屬傳統倉庫但違法。以上兩種倉庫的客路多是批發商,而Felix住在廣州商業核心商區珠江新城,該區並沒有小倉庫或住改倉。由於不少個體電商都是商區工作的白領,他們需要一至二立方米的空間存貨,令他靈機一觸︰「為甚麼不能在廣州核心區找些閒置的空間,開個迷你倉。」

老友聚頭拍住上

Felix把構思跟老同學Nickson和Kelvin談起。大學同學Nickson是會計師,專長是房地產審計,兩年前到廣州創業做飲食;Kelvin則在保險公司安盛工作,又在廣州開公司做銀行承兌匯票生意,周末必北上廣州。

幾位港男常在廣州聚頭,但論到組成創業團隊,則在今年農曆年後。他們在廣州開年宵攤檔賣日本食品,作為合作試金石。他們坦言朋友多年,但未一起做過生意,那次愉快又成功的經驗,各有專長互補外,最重要是合拍。認定拍檔,組成團隊,3人先後辭工,全身投入,物色地方卻花了半年。

迷你倉在香港已出現20多年,在廣州卻是新事物,「搵盤時我們跟物業管理談,大部分都不知道迷你倉是甚麼,我們要解釋一番,再游說他們接受,接著才傾合約條件,過程很長,很花時間。」Kelvin說,很多物管聽到做倉就耍手擰頭,「以為似住改倉,存貨亂籠,放違禁品等。」

他們的目標是巿中心的閒置地方,因租金相對低,但若不是「地膽」,很難找到這些毫不顯眼的地方。他們首間迷你倉的位置,在五星酒店供職員放單車的地庫。能成功租下這地方,原來酒店高層是港人,明白迷你倉的業務,一拍即成。內地開倉庫,用地只要不是住宅便可,領取倉儲營業牌照,附合倉儲消防等條例,同時有用戶公眾責任及財產一切保險。

該迷你倉於今年9月中開業,由網上訂倉、簽約、付款到出入迷你倉存取東西,用戶都可利用手機進行,大幅省下人力成本,採用智能化無人管理系統,相信是當地首間智能迷你倉,「我兩年前在廣州創業做互聯網飲食失敗,但學了『互聯網+』的技巧,懂得運用微信。」Nickson說,他結合經驗研發一套智能管理系統,但現階段仍會有職員幫手,待迷你倉普及就可實行無人化。

意外吸引新客源

由於迷你倉在廣州是新事物,曾經有人誤會迷你倉是賣倉鼠、玩動漫cosplay,Felix說,很多人開始時不明白迷你倉怎用,直至到現場才恍然大悟。他們為此還製作動畫放上網,教人用迷你倉,竟帶來意想不到的客人。例如有每年到廣州開展銷會的外國商人,需要空間存放展品和貨物;又有外國領事館外判倉庫存放文件;酒店長租客要回國一兩個月,酒店不保管的物件,暫放迷你倉等。

整個項目3人共投入約70萬元人民幣(折合約83萬港元),提供180個、約550立方米倉庫空間。全出租的話,以每月每立方米最低租金為90元人民幣(折合約106港元)計,估計每月營業額約49,500元人民幣(折合約58,370港元)。現時開業個半月,出租率已達四成,每月已收支平衡,預計最快兩年內可回本,而內地商業租約為3至5年。現時他們已獲一間香港公司注資數百萬,團隊計劃明年年底前多開10間,盡快搶佔巿場。

迷你倉相對酒店、商廈等的現金流較快,管理相對不太複雜,近年在內地一線城巿陸續興起,以北京為例,約2013年開始有迷你倉,至今已有近100間。外國不少房地產基金近年亦染指,其中包括來自香港的匯貫南豐於今年5月注入2,800萬美元(折合約2.2億港元)到北京開設的中國迷你倉公司。

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